W jaki sposób najkorzystniej przepisać dom/mieszkanie na syna/córkę?

Powyższe pytanie jest jednym z najczęściej zadawanych pytań podczas porad z prawa spadkowego. Pytający chcą uzyskać informację, jaka jest najkorzystniejsza forma „przepisania” nieruchomości na zstępnych i jakie skutki prawne wiążą się z określoną formą. Odpowiedź na powyższe pytanie jest uzależniona od ustalenia, kto ma odnieść podstawową korzyść z tego „przepisu”. Ta okoliczność determinuje formę czynności prawnej. Kierując się przesłanką korzyści, poniżej przedstawiam kilka wariantów.

Spadkodawca może „przepisać” majątek (w tym nieruchomość) na podstawie testamentu. Korzyścią dla spadkodawcy jest to, iż do śmierci pozostaje on właścicielem nieruchomości oraz że testament może zmienić lub odwołać bez większych trudności. Minusem tego rozwiązania jest fakt, iż ustanowieni w testamencie spadkobiercy często nie czują się w należyty sposób zabezpieczeni, co powoduje w praktyce, iż np. nie są skłonni do inwestowania w nieruchomość, przeprowadzania koniecznych remontów, podwyższania standardu domu, skoro spadkodawca w każdej chwili może testament zmienić i „przepisać” nieruchomość na inną osobę. Co więcej spadkobiercy często zdają sobie sprawę, że w związku z testamentem będą musieli rozliczyć się z rodzeństwem z tzw. zachowku.

Dlatego też spadkodawcy coraz częściej decydują się na przeniesienie własności nieruchomości jeszcze za życia. Najczęściej czynią to na podstawie umowy darowizny, czasem wraz z  ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania. Służebność jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości i każdy kolejny właściciel nieruchomości powinien ją respektować. Trzeba zwrócić uwagę, że darowizny są doliczane do spadku i często obdarowany obciążony zostanie obowiązkiem zapłaty zachowku na rzecz osób uprawnionych. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie darowizny nie jest ostateczne, gdyż w przypadkach prawem przewidzianych można odwołać darowiznę, w szczególności w razie rażącej niewdzięczności obdarowanego względem darczyńcy. Odwołanie darowizny wiąże się jednak nierzadko z koniecznością skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego i jest niezwykle trudne do skutecznego przeprowadzenia. Znaczna część spraw o odwołanie darowizny kończy się niekorzystnie dla darczyńcy oddaleniem powództwa.

Trzecią, coraz bardziej popularną formą „przepisania” nieruchomości, jest umowa o dożywocie. Skutkuje ona przeniesieniem własności np. na spadkobiercę i jednocześnie zobowiązaniem względem zbywcy do określonych czynności, w szczególności dostarczenia wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnieniem pomocy i pielęgnowania w chorobie. Umowa o dożywocie może dodatkowo być zabezpieczona dożywotnią służebnością mieszkania wpisywaną do księgi wieczystej. Rozwiązanie umowy o dożywocie jest w praktyce bardzo trudne i może nastąpić w przypadkach jedynie wyjątkowych, w szczególności gdy mamy do czynienia z krzywdzeniem dożywotnika. Jeżeli umowa o dożywocie nie jest wykonywana częściej spotykanym skutkiem jest zamiana prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości uprawnień. Jedną z najistotniejszych przesłanek do zawierania umów o dożywocie jest okoliczność, że skutkiem zawarcia umowy o dożywocie jest brak  obowiązku zapłaty zachowku.

Reasumując, nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, jak najkorzystniej przepisać dom/mieszkanie, gdyż zależy to od okoliczności konkretnej sprawy, związane jest z koniecznością wyważenia interesów i korzyści stron, na co niewątpliwie wpływ mają relacje pomiędzy stronami. Powyżej opisane formy mogą stanowić swoisty drogowskaz do podjęcia decyzji, jednak przed przeniesieniem własnego majątku na inną osobę, warto skorzystać z porady adwokata.